Last Updated on 2019-10-25 by admin
Жилье, или Покушение на святое
Наиболее остро конфликт между «владеть» и «пользоваться» встает, когда мы говорим о жилье. В Сети можно найти множество расчетов, доказывающих, что снимать жилье выгоднее, чем покупать в кредит. За некую квартиру мы платим, допустим, 40 тыс. рублей владельцу или же 60 тыс. — банку. Естественно, цифры отличаются в зависимости от ряда параметров, но важно то, что арендная плата практически всегда существенно ниже ежемесячных платежей по ипотеке.
Неудивительно, что все чаще финансовые консультанты предлагают не спешить с ипотекой, а снимать жилье, инвестируя разницу в инструменты с хорошей доходностью. То есть выше 10%, чтобы перекрыть ставку по ипотеке.
Съемное жилье, говорят консультанты, дает мобильность: можно с легкостью переехать на другой конец города, поближе к новому месту работы; можно жить в квартире именно того размера, который нужен на данном этапе жизни, легко меняя холостяцкую студию на трехкомнатное жилье с двумя санузлами. А кроме того, можно забыть об уплате налогов, коммунальных платежах и прочей головной боли.
Но что потом? Однажды человек выходит на пенсию, и его денег больше не хватает даже на скромную «однушку» в Замкадье. На это у финансовых консультантов есть ответ: накопленные за предыдущие годы деньги как раз и можно будет потратить на то, чтобы купить, наконец, квартиру, но уже не переплачивая банку. Или же получать пассивный доход такого размера, который позволит снимать жилье до конца своих дней. Насколько разумна такая стратегия?
Для начала надо понимать, что у нее есть несколько слабых мест, причем одно слабее другого.
Во-первых, чтобы каждый месяц на протяжении лет примерно 20—30 откладывать несколько десятков тысяч рублей и не запускать в них руки при возникновении экстренных ситуаций (а они на протяжении жизни будут возникать неоднократно), нужна сильная финансовая дисциплина.
«Но есть инструмент, способствующий развитию дисциплины, — это полисы инвестиционного страхования жизни, или ИСЖ, — говорит сертифицированный финансовый советник и основатель консалтинговой компании «Богатство» Владимир Верещак. — Деньги регулярно списываются автоматически с банковской карты. Впрочем, пожалуй, это единственный плюс ИСЖ. Также можно поручить банку регулярно перечислять денежные средства куда угодно. На брокерский счет, например».
Во всем мире именно полисы ИСЖ являются одним из самых распространенных способов накопления и обладают двойной ценностью, возражает директор по маркет-менеджменту СК «Росгосстрах Жизнь» Наталья Белова. Это доходность, которая нередко превышает доходность по банковским вкладам, и одновременно страховой инструмент со всеми вытекающими из этого преимуществами. Но насколько можно доверять этому инструменту в России?
Именно это и есть «во-вторых»: нет гарантии, что инвестиции окажутся удачными, и чем больше горизонт инвестиций, тем меньше таких гарантий. К сожалению, жизнь в России учит быть инвестиционным пессимистом: каждые десять лет в нашей стране случается крупный кризис, а раз в несколько десятилетий деньги граждан сгорают полностью. Поэтому очень долгий горизонт инвестирования в финансовые активы в нашей стране — предприятие довольно нервозатратное. Инвестировать же в иностранные активы становится все сложнее. «Финансовая ситуация в России действительно оставляет желать лучшего, но россияне могут свободно инвестировать через зарубежных посредников, в том числе и в российские активы, как ни странно», — говорит Владимир Верещак.
Однако абсолютных финансовых гарантий нет нигде, утверждает профессор и директор программы «Мастер финансов» РЭШ Алексей Горяев. «Но логика должна быть не «риски есть, поэтому мы не сберегаем», а наоборот, «риски есть, поэтому мы ответственно относимся к своим сбережениям и стараемся по мере разумного управлять этими рисками», — советует он.
В-третьих, даже если мы найдем решения для первых двух проблем, это не значит, что мы выиграем, выбирая аренду, а не ипотеку. «Один из курсов, что я веду в РЭШ, называется wealth management, и первое же домашнее задание посвящено этому вопросу: молодая семья должна решить, покупать квартиру в ипотеку или снимать жилье, — рассказывает Алексей Горяев. — Но, даже если мы оперируем чисто финансовым анализом, ответ неочевиден. Мы можем предполагать, например, какой доход нам принесут инвестиции, но мы не знаем этого наверняка. В последние годы мы видим, что инфляция снижается и доходность по депозитам сильно падает. Если три года назад мы могли поставить себе цель 10% в год и наивно предположить, что такая доходность будет всегда, то теперь мы видим, что это не так».
Три года назад мы ставили цель по инвестициям в 10% в год и наивно думали, что такая доходность будет всегда.
Или, наоборот, за 20 лет инфляция может сильно прибавить, а это значит, что и арендные платежи могут сильно вырасти. «А вот выплаты по ипотеке не вырастут, потому что инфляция их не касается, ведь процентная ставка в ипотечных кредитах в рублях, как правило, фиксированная», — поясняет президент НКО по защите прав и интересов туристов и собственников таймшер-продуктов «Рустайм» Анна Виноградова. Может вырасти в цене и квартира, «а значит, все эти огромные переплаты банку совсем не такие огромные, как может показаться, плюс вы вернете налоговые вычеты», напоминает Виноградова.
То есть расчеты «аренда vs ипотека» — это больше игры с калькулятором, чем реальный расклад. Значит ли это, что аренда — зло, а ипотека — благо? Мы опросили много экспертов, и все они приходят примерно к такому выводу: это индивидуальное решение, которое зависит от карьерных планов и уровня финансовой грамотности конкретных людей. Аренда и инвестиции могут стать хорошим решением, чтобы позволить себе купить на пенсии именно тот дом, который будет нужен на тот момент. И возможно, это будет не квартира в шумном мегаполисе, а домик в тихом месте за городом, и, может быть, даже не в России.
Однако все эти расклады и решения хороши при одном условии: свое жилье — хоть какое — у вас уже есть. Когда речь заходит о недвижимости, граница между пользованием и владением проходит по базовой физической безопасности. «Вне зависимости от жизненных обстоятельств, особенно связанных с потерей трудоспособности, должно быть место, где человек должен быть защищен, — уверен исполнительный директор Объединенной телекоммуникационной корпорации Ярослав Дубовиков. — Пропагандисты арендного жилья просто боятся ставить такие цели». Кроме того, напоминает Владимир Верещак, согласно российскому законодательству, человек обязан быть где-то прописан, а арендодатели не очень охотно прописывают жильцов.
Должна быть если не сама квартира, то хотя бы гарантия ее получения в собственность, например доля в родительской квартире, убежден адвокат Андрей Козбанов. «Хотя бы квартиру в кредит купить стоит, пусть даже недорогую, оставаясь жить там, где жить удобнее, а ипотечную — сдавать, — считает главный стратег «Универ Капитала» Дмитрий Александров. — Но это если думать о будущей «подушке», а не о текущем комфорте».
«Шеринговая экономика в России заканчивается там, где побеждают жизненные ценности, широко разделяемые обществом, — уверен юрист и брокер по недвижимости Вадим Черданцев. — На вершине пирамиды потребления — недвижимость, которая должна быть своей. В остальном — границы совместного использования вещей простираются далеко».
Автомобиль, или Должен остаться только один
Кстати, это уже заметно на примере каршеринга. «Так же, как и в вопросе с недвижимостью, с вас снимается вся головная боль по вопросам владения, — говорит президент Итало-Российской торговой палаты, глава холдинга Mikro Kapital Group и основатель оператора каршеринга «Делимобиль» Винченцо Трани. — Вы не обременены вопросами технического обслуживания, расходами на заправку, парковку, страховку. Нужна машина — пользуешься, не нужна — не пользуешься». Кроме того, не надо беспокоиться о риске угона.
В условиях города, если ездить пять раз в неделю по маршруту дом — офис — дом, автомобиль становится обременением. Сервис такси в России дешев и действительно общедоступен, а каршеринг растет впечатляющими темпами, становясь все более удобным решением для людей, которые ищут мобильности. Зачастую рост каршеринга идет при активной поддержке местных властей. И в этом есть рациональное зерно.
«Подсчеты «Делимобиля» говорят о том, что один шеринговый автомобиль заменяет восемь личных машин, — указывает Трени. — Это значит, что на дороге в восемь раз меньше машин, в восемь раз больше парковочных мест, да и экология страдает существенно меньше».
Комфортное решение с большим потенциалом развития — так в массе своей говорят о каршеринге. Но всегда ли это самое дешевое решение? «Все мои расчеты показывают, что шеринг автомобилей для обычного жителя мегаполиса почти в десять раз более убыточен по отношению к владению, — рассказывает Ярослав Дубовиков. — Если учесть все параметры расходов (страховка, топливо, техобслуживание, парковка и другое), при среднем пробеге около 10 тысяч километров в год стоимость владения составит около 70 тысяч рублей. Стоимость каршеринга при аналогичном времени пребывания за рулем в течение года составит примерно 500 тысяч рублей. Это если сравнивать примерно одинаковый класс автомобилей».
В этих расчетах Дубовиков не учитывает амортизацию, поскольку говорит, что она в последние годы практически нивелируется при текущей динамике цен. «Например, в 2015 году стоимость автомобиля Range Rover Evoque составляла в среднем 1,8 миллиона рублей. В 2019 году этот же автомобиль на вторичном рынке с пробегом 50 тысяч километров в нормальном состоянии стоит примерно столько же», — приводит цифры эксперт.
При этом он обращает внимание еще на две вещи. Что при расчетах «владение vs пользование» следует учитывать цену б/у автомобиля, а не нового. И что следовало бы учитывать также штрафы за аварии, которые выплачиваются в пользу каршеринга. «Порой размер этих штрафов (20—30 тысяч рублей за один факт ДТП) значительно превышает стоимость потенциальной амортизации», — отмечает Дубовиков.
Справедливости ради надо сказать, что наездить в черте города по маршруту дом — офис — дом 10 тыс. км в год — задача непростая. Очевидно, что каршеринг больше подходит для ситуативного использования. Последнее, впрочем, становится все более распространенным явлением в современном мегаполисе, учитывая, с одной стороны, отлаженную работу общественного транспорта, а с другой — расширяющуюся зону платных парковок и прочие инициативы городских властей — по крайней мере, в Москве.
По сути, дальнейший рост каршеринга сейчас сдерживается, скорее, внешними факторами. «Поездки на шеринговых машинах внутри города, пожалуй, уже предпочтительнее владения личным авто, но для полноценной замены требуется федеральная сеть — возможность уехать на дачу и отогнать машину к ближайшему магазину в 50—70 километрах от МКАД», — говорит Дмитрий Александров. Но даже если каршеринг не позволит полностью отказаться от личного авто, он может существенно изменить модель «владение — пользование».
«Емкость этого рынка огромна, — считает Вадим Черданцев. — В московских семьях до недавнего времени нормой было владение 2—3 автомобилями. В перспективе, я полагаю, нас ждет сокращение их числа до одного автомобиля на домохозяйство».
Вещи, или Свое ближе к телу
Экономика шеринга, или проката, проникает во все сферы жизни. Существуют проекты, благодаря которым богатые люди могут пользоваться личными яхтами или самолетами друг друга. Существуют и локальные проекты, когда соседи могут одолжить дрель или резиновые сапоги. И не во всех сферах идея совместного пользования оказывается одинаково эффективной. Стилист Анна Шарлай рассказала Банки.ру о своем опыте в этой сфере.
«Восемь лет назад ко мне обратилась основатель стартапа по прокату вечерних платьев, — рассказывает стилист. — Идея мне показалась любопытной, и мы сотрудничали некоторое время по фотосессиям. С годами, по мере износа платьев и отсутствия серьезного спроса на аренду, бизнес стал затухать. Хотя собственница прикладывала массу усилий по популяризации идеи аренды: от публичных выступлений до широкой рекламы. Затем меня приглашали написать серию статей для сервиса проката дорогих сумок. Идея была в том, чтобы брать сумку для важного собеседования, перспективного свидания или люксовой фотосессии в Instagram. Этот проект тоже не сработал так, как ожидала основательница. Девушки ни в какую не хотели признаваться, что сумки и кошельки им не принадлежат, а значит, сарафанного радио и отзывов, которые столь важны для современного продвижения, никак не складывалось. Бизнес по аренде украшений основала моя подруга-ювелир. Довольно быстро выяснилось, что расходы на охрану и сейфы для курьеров перекрывают прибыль за несколько дней аренды. Инвесторы не дали следующий транш. Тем более что клиентам хотелось быть единственными в своих украшениях на фотосъемках и премьерах, а это рушит на корню идею шерингового бизнеса».
Не свое не жалкоОдну из причин, по которой шеринг предметов гардероба не пошел, Анна Шарлай видит в том, что «с одной стороны, не хотят отдавать сумки, украшения и дорогие платья в долгосрочное пользование за небольшую прибыль, а с другой стороны, не хотят надевать на себя что-то, чем пользовался другой человек, какие бы химчистки и обработки ни проходили вещи, передаваемые из рук в руки».
«Свой — чужой» — это разделение сидит глубоко в голове каждого из нас и во многом служит естественным ограничением шеринговой экономики. Примат частной собственности — это не только базис современной экономики, психологическое явление, глубоко укорененное и помогающее нам определить нашу идентичность, безопасность и прочее.
Одна из самых острых проблем каршеринга — это урон, который наносят автомобилям пользователи. «У людей нет ощущения ответственности за имущество, — говорит CEO краудлендинговой платформы Jetlend Роман Хорошев. — Из-за этого к машинам относятся пренебрежительно — их ломают, портят, загрязняют. Из-за этого страдают другие потребители». Чтобы решить эту проблему и перенастроить сознание потребителей, потребуется определенное время, считает Хорошев.
Если товар помельче и попроще, а его использование не так зарегулировано, то судьба прокатных вещей еще более печальна. Например, сингапурская компания Obike по шерингу велосипедов потерпела неудачу, решив открыть бизнес в столице Италии. Причем эта компания реализует самую удобную схему велопроката: велосипед можно оставить в любом месте внутри зоны пользования, например у собственного подъезда, — не требуются никакие парковки. Видимо, это их и сгубило. Компания продержалась меньше года — с ноября 2017-го по октябрь 2018 года — и заявила о своем уходе. За это время сотни велосипедов были украдены или же просто поломаны, разобраны и выброшены в Тибр или многочисленные фонтаны города.
Китайский стартап Sharing E Umbrella, предлагавший зонты в поминутную аренду в 11 городах страны, и вовсе продержался всего несколько недель, за которые благодарные клиенты умыкнули 300 тыс. зонтов.
Дом или жилище?
Говоря о преимуществах аренды или покупки, нельзя руководствоваться лишь финансовыми выкладками. Важно учитывать и психологическое состояние, внутренний комфорт. Что станет для нас «головной болью» — собственность или ее отсутствие? В конце концов, пусть вначале мы и не сможем облечь психологический комфорт в рублевый эквивалент, но то, что душевное благополучие влияет на наше материальное благосостояние, сомнений не вызывает. Наиболее остро это видно опять-таки на примере недвижимости. Вадим Черданцев говорит о том, что владение собственным жильем означает разные вещи для мужчин и женщин. Для первых это история про жизненный успех, а для вторых — базовое представление о личном комфорте и безопасности. «Как брокер по недвижимости, я часто слышу от женщин-покупателей, что в своей собственной квартире другая атмосфера, есть сильная мотивация ее обустраивать», — рассказывает Черданцев.
Вы просто не можете это купить
А теперь перейдем к самому главному. Пользование чужой собственностью было всегда. Гостиницы или съемные дома существовали веками. Прокату авто или яхт — десятилетия. В Советском Союзе можно было взять напрокат практически любую вещь: хоть баян, хоть стиральную машинку. Почему же сейчас экономика проката набирает такие обороты, каких она никогда не знала раньше?
«Думаю, что источники возникновения шеринговой экономики лежат в серьезных структурных демографических и социальных изменениях, которые произошли за последние 20 лет, — рассуждает ведущий аналитик QBF Олег Богданов. — Впервые за последние лет 200 в мировой экономической истории новое поколение миллениалов, которое становится основным плательщиком налогов в развитых странах, беднее предыдущих поколений. Поэтому у них формируется другое отношение к собственности, которое четко выражено в принципе «лучше не иметь, а арендовать». Отсюда и возникают различные агрегаторы недвижимости, транспорта, офисов и так далее. Это не значит, что аренда лучше собственности. Просто у новых потребителей нет денег, вот они и пытаются поддержать уровень жизни, придумывая различные схемы аренды».
«Шеринг-экономика — это маркетинговая попытка описать сферу услуг в контексте мнимого владения, — считает Ярослав Дубовиков. — Причем мы видим это на примерах дорогих и недоступных большинству жителей вещей: недвижимость, автомобили, дорогая одежда, электроника. Это желание снизить планку доступности определенных типов товаров». Что это означает? По мнению Дубовикова, все это приводит к тому, что большинство граждан снижает уровень достижений и желаний, люди перестают думать стратегически и живут в коротком периоде.
«Ловушка молодости» — так называет это явление Дмитрий Александров: люди тратят все, сколько бы они ни получали. Причем в нее попадают и люди более зрелого возраста. « Ипотека и прочие кредитные программы в этом плане полезны, поскольку хотя и заставляют переплачивать, но преобразуют сиюминутные потребительские траты в твердые активы, притом чаще всего застрахованные, которые остаются с человеком», — полагает он.
